高利回り物件を求める投資家に、都心の借地権付き商業ビルを紹介
- 【時期】
- 平成30年7月
- 【分類】
- 借地権の売買
- 【場所】
- 東京都S区
- 【内容】
-
依頼者は以前から収益物件を購入している方で、運用のために新設法人を本年4月に設立しました。設立後に、JRの人気の住宅地から徒歩3分の土地や郊外の再建築不可の物件を購入したことを聞きました。都心部で利回り9％を上回り、しかも新耐震基準の物件が欲しいという要望を聞いていましたが、地価が高騰している昨今では、要望を満たす物件を探すのは至難の業でした。
すると、6月末に収益物件を専門に扱う不動産会社から、都心ターミナル駅から徒歩6分の借地権付き商業ビル(平成元年築）が売り出されているとの情報が入りました。その物件の地主は宗教法人で、偶然ですが、当社のクライアントの菩提寺でした。調査してみると地代は固定資産税相当額の2.2倍程度と低く、クライアントからの評判の良い宗教法人だったため、依頼者に物件を勧めてみました。
依頼者は物件周辺を毎日、通行しており、当方以上に現地に精通していました。場所は気に入ったものの、借地権であることに難色を示し、最初は購入に前向きではありませんでした。しかし、土地が分筆され、隣地との境界標も設置され地積測量図が存在していること、名義変更承諾料、更新料等の基準が法外ではないこと、賃貸借契約の更新が本年2月になされたばかりで残存契約期間が30年近く存在する事等を説明すると、依頼者は自ら物件を調査しました。そして、物件を気に入り、買付証明を提出するに至りました。
買付希望金額は売主の希望額よりも3500万円も下回りましたが、現金で購入することを重視した売主は応諾することになりました。売買のための書類は売主の仲介会社が作成しましたが、借地権に不慣れとのことで、当社が大幅に修正をいたしました。
そして手付契約を行い、3週間後に決済となり、同日に地主と依頼者で土地賃貸借契約を締結することができました。決済後に依頼者から「国土地所が仲介者でなかったら、借地権付きの物件を購入することはなかっただろう」との話をいただき、改めて当方の責任の重さを痛感したしだいです。
最終的に依頼者は表面で9.45％、ネット（地代等のすべての経費の差し引き後）で6.28％の利回りを確保することができました。売主（法人）は借入金を利用していたため、決算月である8月末までに物件を売却することをメインバンクから要望されており、希望価格よりも低額での売却に応じたようです。
ビルの入居者へのあいさつ回りを終えた後、売主の担当者は「数か月間、物件が売却できずに苦しんでいたが、決算月に間に合ってほっとしました」と話しました。
今回は良心的な地主だったために、スムーズに売買が行われましたが、売却が完了するまでの期間が半年や1年程度かかることも珍しくありません。やはり借地権が付着した物件は購入時も売却時も専門会社の介入が不可欠と思います。
お気軽に、お問合せ・ご相談ください
首都圏の借地権の問題解決は、この道32年の専門家・国土地所にお任せください！