借地権（建物付）を第三者に売却する場合には地主の譲渡承諾は不可欠です。 無断で第三者に売却した場合には地主から借地契約が解除され、買主から損害賠償を受ける事態となります。

借地権を売却したい場合には、地主にその旨を伝え、譲渡承諾の可能性を探ることが肝要です。不可と言われた場合には、その理由を聞くことも重要です。過去に更新料や建替え承諾料を支払っていなかったことが理由であれば、譲渡承諾料に加えてプラスの金額を支払うことを約束することによって、譲渡承諾が得られる可能性もあります。また、地主自らが使用したいということが理由の場合には、借地権の買い取りを打診してみることをお勧めいたします。

地主が借地権を買い取りもしないし、第三者への譲渡も承諾しない場合には、地主に代わる裁判所による許可（借地非訟）をもらうことができます

借地非訟を使用する場合のデメリットは大きく分けて2点あります。

一つは、地主による介入権（先買権）が存在することです。借地非訟を使用する場合には、まずは借地権付建物の買い手を見つけて、その方の協力を得る必要があります。折角協力を得ても地主が介入権を行使した場合には、買い手が購入できなくなるというリスクが存在します。ちなみに介入権に基づく借地権買取価格は裁判所によって決められます（裁判所が指名する不動産鑑定士が査定）が、時価から譲渡承諾料相当額を減算した価格で決められることが一般的なようです。

二つ目は借地非訟を使用して第三者への譲渡が認められた場合であっても、第三者は金融機関の融資を受けることができない可能性が大であることです。借地権付建物を金融機関の融資付で購入する場合、金融機関は地主から建物の抵当権設定承諾書及び印鑑証明書の提出を求めることが一般的です。借地非訟を使用する場合には、地主はそれらの書類の提出を拒否しますので、買主は融資を受けることができないと認識しておくべきです。現金で購入出来る者を買主として見つけるしかなくなります。

したがって、借地非訟を利用しない方法で、地主から承諾を得ることを目指すべきで、経験豊富な専門の不動産会社に交渉を委任されることをお勧めいたします。