銀行等（金融機関）から借りた住宅ローン等は、あなたが取得（建築）した建物に万一の場合（返済の遅滞）に備えて、一括回収をする（期限の利益を喪失した際）ために抵当権を設定して強制競売が可能なように保全を図ります。
この担保物は、競売または任意に第三者へ売却することによって売却代金を返済に充当することになります。この売却代金が債権額を上回ればよいのですが、ほとんどのケースでは担保がなくなっても債権は残ることとなります。

たとえば債権額（抵当権額）が3,500万円の借地権付建物が競売によって2,000万円で売却されたとします。3,500万円から2,000万円を差し引いた1,500万円の債権額が残ります。一般の金融機関等では担保物件を売却すると残債権の回収は困難と判断され、回収専門会社である不良債権回収会社（サービサー）へその債権が譲渡されます。

以降は、債務者は金融機関に代わってサービサーから催促を受ける事になります。サービサーとすれば残債全額を回収できるとは思っていませんが、出来るだけ多くを回収したいと考えています。そのためにあなたの身辺に調査部隊が張り付いて値踏みをします。残債の５～１０％の一括で支払うか低額で3～4年分割して支払うことになるのか？はその後の面談交渉次第と云うことでしょうか。
この期間が終われば晴れて無罪放免となります。しかし、融資先が保証協会である場合は、もっと長期に亘ることもあます。

【不動産競売とは】

債権者が債務者の負債を回収するために、債務者が所有する不動産や担保物件の売却を裁判所に申し立てる制度です。担保物件の売却金額は債権額の回収に充当されます。債務者から見た競売の流れは以下のとおりです。

【任意売却とは】

所有している住宅を売却し、売却資金によって住宅ローンの一括返済を行なう方法です。競売と比較して物件の売却価格や売却時期に関して、ある程度調整が可能であることがメリットになります。ほとんどの場合、債務額が売却価格を上回るため、事前に債権者から売却の同意を得る必要があります。

任意売却の主な対象者は、以下のような状況の方々です。

1. 住宅ローンを3～6ヶ月以上滞納しており、債権者から住宅ローン全額を一括請求されている方
2. 裁判所から競売決定通知書が届いて、競売入札期間が終了していない方
3. 固定資産税や住民税などを滞納して、不動産を差し押さえられて公売の広告が開始された方