世間で流通している借地権付建物（中古）は、建物の築年数が40年、50年を経過しているものが多く、大概は建替えを必要とします。従って、そういった借地権付老朽家屋を購入する場合には、地主から建て替えを承諾してもらえるかが大きなポイントとなります。地主の中には建物を自己使用することはOKだが、収益物件の建築は不可と主張する方も少なくありません。建て替え後の用途を予め地主に伝え、承諾を得る必要があります。

また建替えに際しては、ローンを利用するケースが多いと思われますので、地主から融資承諾書を取得できるのかもポイントになります。

そして承諾を得る場合には承諾料を支払う必要があり、これらがどのような基準で計算されるのかも知っておくべきです。通常、収益物件を建築する際は、自己居住用と比較して承諾料を高く設定する地主が多いです。その場合、条件変更（戸建て→アパート・マンション）の建て替え承諾料として更地価格の5%~15%の額を要求されることになります。建物の用途が変わらない場合（アパートから賃貸マンション）でも建物の構造が木造から鉄筋に変わる場合には、条件変更に相当します。この場合は借地の契約期間が20年間から30年間に延長されるというメリットも享受できますが、木造よりも高い建替え承諾料となりますので、事業計画を慎重に立てる必要があります。

また、条件変更が伴う建替えの場合には地代も増額されるケースが少なくありません。地主は土地かる生じる収益を借地権者のみが享受することは不合理と考え、一部を地主に還元されるべきとの主張から地代を増額する傾向にあります。

従って、借地権付建物を購入して、アパート・マンションに建て替え、事業を行う場合には、前記した承諾料、新地代を要素に含めた事業計画を慎重に構築する必要があります。一般に、所有権の土地と比較して借地上に収益物件を建築して運営した方が収支は良くなると言われていますが、各種のコストを含めて計算すると、似たような収支か、悪くなる場合もあり得ますので、注意を要します。

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