平成4年8月1日に借地借家法（以下新法）が新たに施行されました。これによって、旧法である借地法、借家法、建物保護法は廃止されました。平成4年8月1日以前に成立していた借地権は旧法借地権に基づいていますが、新法の施行によって強制的に新法が適用されるわけではありません。新法の適用があるのは平成4年8月1日以降に契約した借地権のみです。

当サイトには、「直近の土地賃貸借契約の更新時期が平成4年8月1日以降なので、自動的に新法の借地権になっているのではないか」という問い合わせがよせられることが多いのですが、土地賃貸借契約の元々の始期が
平成4年8月1日以前であれば、それは旧法に基づいた借地権になります。

現在、借地権は3種類が混在していますが、本サイトで借地権という場合には、旧法上の借地権を指していると解釈していただきたく、御願いいたします。

上記の詳しい内容は、本サイトの他ページで確認をしていただきたいと思いますが、新法上の借地権には、普通借地権と定期借地権があります。

新法上の普通借地権は、旧法上の普通借地権と借地の契約期間が異なる（堅固建物と非堅固建物の区別がなく、存続期間は一律に30年間で、1回目の更新後は20年間、2回目以降が10年間となります）だけで、借地権者が更新ができる点は同一です。

従って、地主が新法借地権契約に変えてほしいと言ってきた場合には、定期借地権への変更を求めてきたと考えて良いでしょう。定期借地権は更新ができない契約であり、旧法借地権者にとって定期借地権に変更をするメリットは極めて少ないと思われます。

旧法の借地権を更新時に新法の借地権に切り替えることは原則として不可です。手続き的には旧法に基づく借地権契約を貸主・借主間の合意の元で解除し、新法に基づいて新規に借地権契約をすることになります。借地権者が新法への切り替えを拒絶すれば、旧法借地権が継続されることになります。